GAYRİMENKUL DEĞERLEME EĞİTİMİ

Gayrimenkul Değerleme Eğitimi Konuları

1. Gayrimenkul Değerleme Tanımı ve Mevzuat

• SPK lisanslı değerleme uzmanı kavramı
• BDDK ve TKGM ile koordinasyon
• Türkiye Değerleme Standartları (TDUB)
• Uluslararası Değerleme Standartları (IVS, RICS)
• Değerleme raporu yasal sorumluluğu
• Uluslararası standart: RICS Red Book değerleme standartları

2. Değerleme Yaklaşımları

• Emsal karşılaştırma (Sales Comparison)
• Maliyet (Cost) yaklaşımı
• Gelir (Income Capitalization) yaklaşımı
• Karma yaklaşım ve uzlaştırma
• Hangi yaklaşım hangi gayrimenkulde

3. Konut Değerleme

• Konum, manzara, kat, cephe etkisi
• Brüt-net alan farkı (KAKS, TAKS)
• Bina yaşı ve yıpranma payı
• Site içi ortak alan ve aidat
• Yapı kalitesi sınıflandırması (lüks, 1.sınıf, 2.sınıf)
• Yakın çevre emsali analizi

4. Ticari Gayrimenkul Değerleme

• Ofis, mağaza, AVM kira çarpanı
• Cap Rate (Kapitalizasyon Oranı)
• NOI (Net Operating Income) hesabı
• Discounted Cash Flow (DCF) modeli
• Vacancy ve credit loss tahmini

5. Arsa Değerleme

• İmar durumu (KAKS, TAKS, H_max)
• 1/1000 ve 1/5000 imar planı okuma
• Kentsel dönüşüm potansiyeli
• Bağ-bahçe ve tarım arazisi farkı
• Hisseli arsa ve ifraz şartları

6. Endüstriyel Gayrimenkul

• Organize Sanayi Bölgesi (OSB) avantajları
• Tavan yüksekliği ve mobil vinç kapasitesi
• Ulaşım ve lojistik erişim
• Enerji ve altyapı kapasitesi
• Çevre izin koşulları

7. Tapu ve Kadastro Kayıtları

• Tapu kütüğü ve kütük tipleri
• Kat irtifakı vs kat mülkiyeti
• Şerh ve beyanlar bölümü
• Takyidat (haciz, ipotek, intifa)
• WEBTAPU sorgulama

8. İmar Mevzuatı ve Plan Notu Okuma

• Konut alanı, ticaret, sanayi parsel kullanım
• Çekme mesafeleri (yan, arka, ön)
• Plan notu (kütle, ada, çekme)
• Plan değişikliği itiraz süreci

9. Yapı Ruhsatı ve İskan

• İnşaat ruhsatı türleri
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
• Mevzuata aykırı yapılar ve af
• Yapı Kayıt Belgesi (YKB) sınırlamaları

10. Saha Çalışması ve Veri Toplama

• Yerinde inceleme checklist
• Fotoğraf çekimi standardı (15-30 fotoğraf)
• Komşu emsal sorma teknikleri
• Emlakçı, satıcı, alıcı ağı
• Kira kontratı ve satış belgesi inceleme
• GPS ile konum doğrulama

11. Emsal Karşılaştırma Yöntemi - Hesap

• Asgari 3 emsal kuralı
• Düzeltme faktörleri (konum, alan, kat)
• m² birim fiyat tablosu
• Aritmetik ortalama ve ağırlıklı ortalama
• Ekstrem değer çıkarma

12. Maliyet Yaklaşımı - Hesap

• Çevre Bakanlığı birim fiyat cetveli
• Yapı sınıfı (I, II, III, IV, V) ve birim m²
• Yıpranma payı hesabı (yaş, durum)
• Arsa değeri + bina maliyeti
• Replacement vs Reproduction cost

13. Gelir Yaklaşımı ve Cap Rate

• Brüt ve net kira geliri
• Operating expense (vergi, sigorta, bakım)
• Cap Rate = NOI / Değer
• Pazar Cap Rate aralığı (segment bazlı)
• DCF ile 5-10 yıllık projeksiyon

14. Değerleme Raporu Yazımı

• SPK formatına uygun rapor şablonu
• Konum krokisi ve tapu fotoğrafı
• Hesap yöntemleri özetleme
• Sonuç kısmı ve değer takdiri
• Ekspertiz uzmanı imza ve mühür

15. Hata ve Sorumluluk Yönetimi

• Mesleki sorumluluk sigortası
• Bilirkişilik ve mahkemede ifade
• Değer farkı sorgulaması ve revizyon
• İtibar ve sektör etiketi

16. Uzaktan Değerleme ve Dijital Araçlar

• Google Earth Pro ile uydu görüntü
• Drone ile saha tarama
• Online emsal veritabanları (sahibinden, hepsiemlak analiz)
• GIS tabanlı bölge analizi
• Otomatik değerleme modeli (AVM) sınırlamaları